今日热议：深度丨中骏到底怎么活下来的？
文：贾老道
前段时间，朋友圈铺天盖地都是中骏的报道，讨论中骏是怎么活下来的。
老道印象最深的一篇，写了不少内幕。其中重点提到了中骏未来云城项目，这块地本来属于一家国企，中骏是半路截胡。为了让杭州市领导放心，中骏老板黄朝阳亲自带着他们去上海看了中骏广场。
【资料图】
看着住了半个地产行业高管的方隅长租公寓，领导终于放心把蛋糕交给中骏。中骏未来云城不负众望，为中骏输送了近百亿的销售额。
这样一来，得出的结论是，因为中骏有危机意识才活下来。黄老板办公室一直挂着四个字：惧者生存。
在百花凋零的市场，多一家不一样的民企活下来当然是好事。可是中骏如果企图成为行业榜样，老道就要追问两句，中骏真的敬畏市场吗？懂得敬畏市场就能活下来吗？
这还需要讨论。
中骏未来云城的真相
中骏未来云城对中骏很重要。
两年前杭州第一批集中供地拍卖鼎湖未来社区地块时，中骏与龙湖、融信等房企对抗了近3个小时，终于在自持4%这里定格了几分钟后，爆冷胜出。这宗地总价91.03亿。
这块地是在杭州市临平区最好的位置，中骏找了设计大师做产品，临平当时还刚刚调整了购房政策，客户只要一个月社保就有购房资格。
按照常理，这会是一个热销项目。但从实际结果来看，这个项目的销售情况却与外界想象的不一样。
去年年初项目首次开盘，304套房子都没有卖完。老道查了下，项目住宅部分已经开盘12次，只有5次在顺销一段时间后售罄了，项目还有不少的房源卖不出去。
这太奇怪了，这么好的地段是没有理由不畅销的。
杭州不少客户也是这么想的。上上个月，有位张先生也看中了中骏未来云城的房子，然后中骏销售揭秘了项目卖不动的原因。原来买一套房子要捆绑两个车位，小张说买一个车位行不行，销售说那对不起，这房子不能卖给你了。
后来小张找了媒体给他出气，中骏马上改了说法，说一个车位不买也是可以的，但小张过了交首付的时间，几万块钱的定金也被中骏挞定了。这下想买车位也买不了了。
杭州的客户为买不到中骏房子苦恼时，中骏财务把三亿多美元打到了托管账户，顺利还完了4月19号到期的五亿美元债。到明年这会儿，他们也没什么大笔支出了。中骏也因此晋级只手可数的幸存民营房企阵营。
不知道捆绑销售的事，去看过中骏广场的领导知道了吗？
我们可以再看下未来社区地块的拿地时间—2021年5月。圈内人应该知道，当时已有不少迹象表明，恒大确实即将出现大危机，但是中骏还是决定百亿拿地。据老道了解，拿到这块地后，中骏马上后悔了，想过要拉小伙伴合作开发，但找遍了开发商，也没一家愿意。比如融创。
拉不来合作伙伴的中骏，甚至想过要退地。
这么看，融创的危机意识难道不比中骏觉醒得更早？再往前一年厦门思明区的百亿帝王，也与中骏有千丝万缕的关系。
从2015年到2019年，中骏净利润以三倍的速度增长，少数股东盈利却原地踏步，这是否是为冲击规模而增加了表外负债显而易见。
所以市场舆论，对中骏敬畏市场的赞誉未免太过。
威权老板
要想知道中骏到底怎么活下来的，还要先了解中骏管理模式。
中骏是一家极度集权的开发商。这种集权表现在，黄老板要亲自过每个项目营销策略，细致到推货节奏、顶底户型的优惠政策。
中骏员工表示，他们私下里叫老板“微操大师”。
民营房企中，并不缺乏喜欢集权的老板，但这么细致的集权，行业内几乎无出其右者。中骏几位核心高层，只要在公开场合必须要成为影子，重复黄老板的观点。
黄老板也在私下场合里，对打工皇帝一类试图分权的职业经理人，表达过极低的评价，甚至可以说恨之入骨。
所有中骏员工眼中的老板形象都是极度自信的。比如，中骏曾在大本营厦门有过一个畅销豪宅项目，项目户型是黄老板钦定的，令员工们震惊的是，这款户型没有阳台。
黄老板的理由是，豪宅客户不需要阳台。
后来这种无阳台户型也被黄老板复制到了昆明中骏天誉，他屏蔽了所有反对声坚持使用。结果就是当地客户根本不买账，项目去化非常艰难，先后更换了几位营销总也不管用，直到二期才被允许调整户型。
不是没有人反对过黄朝阳老板的意见和声音，可是，几乎所有试图分享权力的势力都被清除掉了。
以前黄老板听高人推荐要去湖南娄底、湘潭等三四线城市拿综合体项目，也就是中骏开发产业外的另一翼——中骏世界城。这些世界城后来也分布在，广东韶关、揭阳等低能级城市里。当时的中骏广东的一位高层表达了强烈的反对意见，但黄老板打定主意，除了娄底，把所有地方的地块都收入了囊中。
结果可想而知，这些三四线的综合体表现当然大失所望，神奇的是，发表反对意见的深圳区域公司领导背锅离职了。搞得这位高管非常郁闷。
其实中骏扩张的中前期，已经有一批职业经理人被清理了出去，这在当时很不可思议。比如2018年，中骏定下了500亿的销售目标，但集团营销总、北京公司营销总等大批高管却集体离职了。
2021年，黄老板又要求公司所有项目营销负责人，一对一和他单独聊一次，那次之后，又有一批意见不合的营销人离开了中骏。
命数，还是实力？
某种程度上讲，黄老板的确十分敬业，同样，碍于个人精力，中骏所有决策都会偏慢，这也是为什么在恒大、碧桂园最激情的时候，中骏扩张反而要慢一些，迟迟未能在计划的2020年跨入千亿房企的原因。
但在后来极端恶劣的行业生态环境下，集权组织反而比民主型组织更容易生存。
比如，中骏在三四线城市投资了巨量商业综合体，如果不是中骏进入了，大多数投拓可能都不会把目光投向那里，很多项目至今也都还在坑里。
这点在中骏商管的业绩报告不太容易发觉。年报显示，中骏商管2022年收入11.8亿，只同比下降3.9%，毛利率高达36%。其实中骏商管入行的学费还没交完，这些业绩大部分都不是商管贡献的。
中骏商管一共签约了40个商业物业，另外却签约了223个住宅物业。中骏商管11.8亿的收入，有7.8亿来自住宅物业部分。也就是说，如果没有物业支撑，中骏商管很可能是亏损的。
而且这已经是刻意修饰后的结果了。中骏真正在管的商管只有17个，其中7个还是写字楼。大部分签约商业都还没有交给中骏管理，这部分迟迟不交付的商业，恰好大都是老道前面提到的那些位于三四线的坑。
黄老板运气好就好在，这些项目沉淀的大笔资金让中骏失去了赌博的本钱。商业规模如今更是成为了房企的优势，哪怕其资产质量实际不佳。
很难说，这不是命数。
让我们再次回到几周前的中骏周一例行早会，当时，黄老板中断会议，一个连续问了两年的问题再次摆上了桌面：我们凭什么活下来？
黄老板的梦想，是把中骏做成百年企业。但很多事其实都是无常的，龙湖的活下来，和新城、碧桂园、万达的活下来是有本质区别的。一旦你对命运有了误判，结局看今天风云骤变的万达就再明白不过了。
三月份，中骏商管发布年报，其中说：山东省高密中骏世界城于2022年12月开业，开业正处于新冠疫情封控和放开的关键时期，本集团克服种种困难开业，开业时的出租率超92%，开业当天客流量突破15万人次。
山东高密总人口还不到90万。
也是那个月，中骏商管连开北京西长安和唐山两座中骏世界城，他们宣布招商率都是100%、开业率都是99%。
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